In ein Ferienhaus investieren: Lohnt sich das?<
Es gibt zwei Motive für die Investition in ein eigenes Ferienhaus. Sie können solch ein Haus kaufen, um dort selbst schöne Urlaubstage zu verbringen. Alternativ vermieten Sie es und verdienen so Geld. Oft (nicht immer) spielen beide Motive eine Rolle. Und in jedem Fall gilt es, die Antwort auf eine wichtige Frage zu finden: Lohnt sich die Investition?
Werden Sie sich über die eigenen Motive klar
Je intensiver Sie das Ferienhaus für eigene Urlaube nutzen möchten, desto mehr rücken eigene Bedürfnisse in den Vordergrund. Das gilt etwa in Bezug auf den Standort und die Ausstattung. Denken Sie aber daran, dass Ihre Idee vom Ferienhaus für den Eigenbedarf mit Aufenthalten in schönen Hotels und Pensionen konkurriert, die sich weniger aufwändig realisieren lassen.
Sehr gering sind die nötigen Investitionen für ein Ferienhaus nicht. Laut dem Ferienwohnungs-Marktbericht Deutschland 2023 von Engel & Völkers gehören einfache Ferienhäuser mit Einstiegspreisen von 1.000 Euro/m² in der Region Wilhelmshaven deutschlandweit zu den günstigsten. Im Süden erhält man Ferienhäuser im Schwarzwald ab etwa 1.700 Euro/m². Das ist zwar keineswegs unbezahlbar, wenn Sie sich mit einem Ratenkredit unterstützen lassen. Aber es ist keinesfalls eine Investition, die Sie unüberlegt tätigen sollten.
Je intensiver Sie an ein Ferienhaus als Kapitalanlage mit Rendite denken, desto eher sollten Sie bei der Auswahl des Kaufobjekts die Vorlieben anderer Urlauber, die zur Zielgruppe Ihres Ferienhauses gehören, in den Mittelpunkt rücken. Es gilt aber auch: Je weiter das Ferienhaus von Ihrem Wohnort entfernt ist, desto eher müssen Sie Kosten für Servicekräfte einkalkulieren, die sich in Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmern.
Ein wichtiges Kriterium für Attraktivität: der Standort
Wie rentabel ein Ferienhaus ist, hängt nicht zuletzt von der Attraktivität des Standorts ab. Wo niemand Ferien machen möchte, lohnt sich kein Ferienhaus. Punkt. Aber was sind die Top-Reiseziele in Deutschland? Geht es um ausländische Urlaubsgäste, gibt die Deutsche Zentrale für Tourismus mit ihrer Top-100 für 2023 Auskunft.
Die Top-3 wird von den Attraktionen Europa-Park, Miniaturwunderland (Hamburg) und Phantasialand belegt. Städte, Regionen und Gemeinden in den Top-10 sind Rothenburg ob der Tauber, Berlin, der Schwarzwald und Hamburg. Sie möchten lieber in ein Ferienhaus im Ausland investieren? Laut Reiseanalyse 2022 des Deutschen Reiseverbandes machen die Deutschen zwar am liebsten im eigenen Land Urlaub. Als bedeutendste Urlaubsländer folgen dahinter aber Spanien, Italien, die Türkei, Kroatien und Österreich. Heißt das, dass eine Investition in ein Ferienhaus sich hier besonders lohnt? Nicht unbedingt. An begehrteren Standorten sind die Ferienhaus-Kaufpreise häufig (nicht immer!) teurer.
Achten Sie auch auf die Mikrolage
Sie kaufen ein Ferienhaus auf Büsum? Dann ist die Insel die Makrolage Ihrer Immobilie. Die Mikrolage ist dagegen der exakte Standort mit Adresse. Liegt er nah am Meer? Wie weit ist er vom nächsten Supermarkt entfernt? In welcher Entfernung befinden sich touristische Highlights? Das sind Zusatzkriterien für die Immobilien-Attraktivität, die Ihre Vermietungschancen ebenfalls steigern können.Recherchieren Sie mögliche Mieteinnahmen
Die Konkurrenzsituation hat ebenfalls Einfluss darauf, ob eine hohe Attraktivität eines Standorts in eine hohe Nachfrage nach Ihrem Ferienhaus mündet. Möglicherweise ist der Bedarf an Übernachtungsmöglichkeiten ja bereits gedeckt oder es herrscht sogar ein Überangebot? Schauen Sie sich deshalb beispielsweise auf Portalen wie Ferienhausmarkt.com die in der jeweiligen Region verlangten Mieten an.
Erkundigen Sie sich eventuell darüber hinaus nach der Betten- und/oder Zimmerauslastung der Hotels in der Region. Durchschnittszahlen für Deutschland und die Bundesländer liefert zum Beispiel der DEHOGA-Bundesverband. Demnach lag die durchschnittliche Auslastung der Gästezimmer von Hotels mit 25 Zimmern im ersten Quartal 2022 in Deutschland bei 34,4 %. Vor der Corona-Pandemie, im ersten Quartal 2019, waren es noch 55 %.
Liegt die Betten- und/oder Zimmerauslastung am ins Auge gefassten Standort deutlich unter Durchschnittswerten für das Land oder Bundesland, ist das ein Indiz (kein Beweis) dafür, dass es dort auch mit einer zumindest ausreichenden Auslastung eines Ferienhauses schwierig werden könnte.
Achten Sie auf eine gute Ausstattung
Wie erfolgreich und damit rentabel ein Ferienhaus ist, kann natürlich auch von der Ausstattung abhängen. Neben einer guten Lage trägt sie dazu bei, die Attraktivität der Unterkunft zu steigern und höhere Mietpreise zu rechtfertigen.
Welche Ausstattung wünschen sich Menschen für ein Ferienhaus? 2020 gab es dazu eine Studie des Unternehmens Novasol. Es fragte Gäste von Ferienhäusern: "Welche Annehmlichkeiten sollte das Ferienhaus der Zukunft bieten?" Für 83,8 % gehörte als Luxus im Ferienhaus 2030 WLAN dazu. 54,3 % legten Wert auf Boxspringbetten, 51,1 % auf einen Kamin. Im Bereich von über 30 % Zustimmung lagen ein Großbild-TV und Streaming-Dienste sowie ein moderner Grill und eine Sauna. Die Stiftung Warentest nennt zudem als vorteilhafte Ausstattung eine stabile Internetverbindung, was dem Wunsch WLAN nahekommt, sowie eine Einbauküche und ein modernes Bad.
Das bedeutet natürlich nicht, dass ein als Kapitalanlage erfolgreiches Ferienhaus dieses Ausstattungsmerkmale bieten MUSS. Aber sie steigern die Chance auf eine erfolgreiche Vermarktung. Überlegen Sie vor der Investition in ein Ferienhaus auch, ob eine spezielle Ausstattung für bestimmte Zielgruppen sinnvoll ist. Ein Beispiel ist eine barrierefreie Ferienwohnung für Senioren und jüngere Menschen mit einem Handicap.
Erstellen Sie eine Kosten-Einnahmen-Kalkulation
Um die Investition in ein Ferienhaus finanziell beurteilen zu können, sollten Sie eine möglichst vollständige Kosten-Einnahmen-Kalkulation erstellen. Achten Sie darauf, dass neben dem Kaufpreis Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer sowie eventuell Modernisierungskosten einfließen.
Zu den Betriebskosten können zum Beispiel Strom und Wasser, Reparaturen sowie gegebenenfalls Serviceleistungen wie Hausmeister- und Gärtnerdienste gehören. Vergessen Sie zudem Kosten für effektive Werbung nicht, wenn Sie Ihr Ferienhaus vermieten möchten. Wenn niemand Ihr Angebot kennt, wird es auch niemand nutzen.
Kalkulieren Sie auf der Einnahmenseite bei den Einnahmen mit einem realistischen Mietpreis. Setzen Sie für die Nebensaison eventuell niedrige Preise an, um eine möglichst gute Auslastung der Immobilie zu erreichen. Spielen Sie eventuell zusätzlich verschiedene Szenarien mit Kalkulationen durch: etwa den Kauf einer Ferienwohnung statt eines Ferienhauses, den Kauf eines individuellen Ferienhauses oder einer Immobilie in einem Ferienpark oder aber den Bau statt den Kauf der Ferienimmobilie.
Grundsätzlich gilt: Seien Sie bei Ihrer Kalkulation lieber etwas zu pessimistisch als zu optimistisch. Setzen Sie also Kosten lieber relativ hoch und Einnahmen tendenziell zu niedrig an. Lohnt sich die Investition auch dann, ist sie vermutlich eine gute Idee.
Fazit: Das Ferienhaus kann sich lohnen
2021 beschäftigte sich die Stiftung Warentest mit dem Thema "Ferienhaus kaufen und vermieten". Ihr zufolge lassen sich Renditen von bis zu fünf Prozent durchaus durch Kauf und Vermietung realisieren. Aber die Stiftung weist auch auf Beispiele hin, bei denen der Verdienst am Ende bei nahe 0 lag. Also: Erst kalkulieren, dann entscheiden. So finden Sie ein Ferienhaus mit guter Renditechance.
16. Januar 2024 20:01